Projekty budowlane, ekspertyzy techniczne, kierownik budowy

Poniżej przedstawiamy najważniejsze formalności niezbędne do rozpoczęcia procesu inwestycyjnego (projektowego i budowlanego) wraz ze wskazaniem miejsc, czasu i kosztów ich pozyskania. Proszę pamiętać, że w przypadku braku zrozumienia niektórych procedur, nasze biuro projektowe służy Państwu pomocą. Opis procedur przedstawiamy w niniejszym artykule etapami.

Formalności przed przystąpieniem do projektowania

Przepisy, ograniczenia i dokumenty wstępne

Tak naprawdę już na początkowym etapie warto udać się do biura projektowego, gdzie uzyskać można porady czym zająć się w pierwszej kolejności i czego potrzeba do zaprojektowania domu. Nie jest to jednak konieczne i początkowe etapy można przejść samodzielnie.

Należy pamiętać, że przy planowaniu i projektowaniu domu oraz zagospodarowaniu działki ograniczają nas przede wszystkim takie elementy jak:

• Wielkość i geometria działki
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a także inne przepisy w budownictwie.
• Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub Decyzja o Warunkach Zabudowy
• Ewentualne inne przeszkody

Dla niemal każdego miasta, powiatu czy gminy dostępne online są geoportale, czyli elektroniczne mapy, dzięki którym sprawdzić można m.in. uzbrojenie terenu (sieci instalacyjne) czy też kategoria obszaru lub numer MPZP. Dla co raz większej ilości terenów Gmina lub Miasto uchwala Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), określających podstawowe warunki, takie jak na przykład:

• dopuszczalna wysokość i wielkość budynku,
• rodzaj i geometria dachu,
• wskaźnik intensywności zabudowy (wielkość budynku w stosunku do działki),
• ilość kondygnacji,
• inne parametry.

Większość MPZP dostępnych jest online i można samodzielnie wyszukać te zapisy w Internecie. W przeciwnym razie konieczne będzie pozyskanie wypisu i wyrysu z MPZP w Urzędzie Gminy/Miasta (https://www.biznes.gov.pl/opisy-procedur/-/proc/1423-wypis-i-wyrys-z-planu-zagospodarowania-przestrzennego). Sprawdzenie MPZP należy zrobić już przed zakupem działki, ponieważ może się okazać, że ten zabrania budowy np. budynków o dachu płaskim, a o takim właśnie marzyliśmy. W zasadzie samo pozyskanie wypisu i wyrysu konieczne nie jest - plany są bowiem dostępne online, a obligatoryjne jest wyłącznie trzymanie się zapisów planu, a nie posiadanie wypisu/wyrysu (ten może nam najwyżej ułatwić odczytanie zapisów MPZP).

Bardziej kłopotliwa jest sytuacja kiedy dla danego obszaru MPZP nie jest opracowane. Wówczas konieczne jest złożenie wniosku o wydanie warunków zabudowy. Ze względu na wymagania i potrzebną ilość dokumentów, ten najlepiej złożyć dopiero na etapie projektu koncepcyjnego. Przy wypełnianiu i kompletowaniu wniosku pomoże biuro projektowe. Więcej informacji o wniosku: https://www.biznes.gov.pl/opisy-procedur/-/proc/430-ustalenie-warunkow-zabudowy

Geodezja i warunki gruntowo-wodne

Niezbędnym dokumentem do projektowania domu, a zwłaszcza do projektu zagospodarowania działki jest mapa do celów projektowych, która musi być opracowana przez uprawnionego geodetę. Mapa sporządzona przez niego musi zostać dostarczona do biura projektowego, które to właśnie na nią naniesie nowoprojektowany budynek wraz z jego otoczeniem oraz planowaną trasę przyłączy.

Bardzo ważnym elementem jest także uzyskanie opinii geotechnicznej, wykonanej przez specjalizującą się w badaniach geologiczno-inżynierskich firmę, która wykona kontrolne odwierty. Określa ona warunki gruntowo-wodne, uwarstwienie i nośność podłoża, wysokość wód gruntowych i parametry geotechniczne gruntów. Jest to niezwykle istotne przy projektowaniu posadowienia, fundamentów czy też izolacji przeciwwilgociowej lub przeciwwodnej. WAŻNE! Na podstawie rodzaju inwestycji i warunków gruntowych projektant określa rodzaj warunków gruntowych (proste, złożone, skomplikowane) oraz przypisuje inwestycję do kategorii geotechnicznej (3 kategorie). W innych przypadkach niż pierwsza kategoria geotechniczna w prostych warunkach gruntowych, konieczne mogą się okazać projekt geotechniczny, dokumentacja badań podłoża gruntowego i/lub - w najtrudniejszych przypadkach - dokumentacja geologiczno-inżynierska

.

Należy także sprawdzić czy działka nie leży w strefie oddziaływania eksploatacji górniczej. Stosowne oświadczenie można uzyskać w kopalni, w strefie eksploatacji której działka może się znajdować. Niestety często kłopotliwe jest uzyskanie informacji, pod jaką kopalnię przynależy dany teren. Wydany przez kopalnię dokument określa kategorię szkód górniczych, co jest istotne dla projektanta w kontekście zaprojektowania konstrukcji tak aby była zabezpieczona przed działaniem szkód górniczych. Informacje te pozwolą określić wpływ odkształceń poziomych, krzywizny terenu oraz nachylenia terenu na planowaną inwestycję, a także ewentualne występowanie deformacji nieciągłych

.

Uzbrojenie terenu i instalacje wewnętrzne

Już na samym początku należy sprawdzić uzbrojenie terenu i dostęp do mediów, a także zastanowić się nad sposobem ogrzewania. Jeżeli w pobliżu naszej działki znajduje się sieć ciepłownicza lub gazowa, można wybrać ogrzewanie miejskie lub gazowe. W przeciwnym razie należy wybrać inny sposób ogrzewania, np. z kotła na paliwo stałe (ekogroszek, pelet itp), pompa ciepła (powietrzna lub gruntowa), gaz ze zbiornika, elektryczne (tradycyjne lub podczerwień), fotowoltaika z systemami wspomagającymi czy też kominek z płaszczem wodnym.

Jeżeli nie mamy dostępu do sieci kanalizacyjnej, niezbędne będzie wykonanie bezodpływowego osadnika ścieków (tzw. szambo) lub przydomowej oczyszczalni ścieków, których projekty wykona biuro projektowe. Oczywiście trzeba pamiętać też o wodzie deszczowej. Rzadziej zdarza się kanalizacja deszczowa lub ogólnospławna (wspólna dla ścieków deszczowych i sanitarnych), przez co zwykle projektujemy zbiornik na działce do gromadzenia tej wody i wykorzystywania w celach gospodarczych, np. podlewanie trawnika. Podobnie można zrobić z wodą z drenażu opaskowego, jeśli taki wykonujemy.

W przypadku braku sieci wodociągowej, możliwe jest także czerpanie wody ze studni, co musi być poparte odpowiednimi odwiertami i badaniami.

W każdym przypadku chęci (konieczności) podłączenia się do istniejącej sieci, należy wnioskować w instytucji zapewniającej konkretne media o warunki przyłączy (ciepłownicza, gaz, energia elektryczna, woda, kanalizacje), które dostarczyć należy do biura projektowego.

Dodatkowe uzgodnienia

W przypadku występowania innych kłopotliwych sytuacji, np. przebieg sieci gazowej przez teren działki, należy wystąpić do przedsiębiorstwa będącego właścicielem sieci (np. PGNiG) o uzgodnienie określające odległości domu od wspomnianej sieci, czy też sposób prowadzenia robót lub innego rodzaju działania zabezpieczające istniejący rurociąg. Taki dokument również należy dostarczyć do biura projektowego.

Bywają różnego rodzaju uzgodnienia wynikające ze specyfiki inwestycji i terenu. Zdarzało się nam uzgadniać je z jednostkami wojskowymi, zarządcami obiektów kolejowych czy archeologami.

 W niektórych instytucjach wymagana będzie także mapa zasadnicza, którą pozyskać można w Urzędzie Miasta lub Starostwie Powiatowym.

W przypadku wniosku o wydaniu zezwolenia na wykonanie zjazdu z drogi publicznej czy innych działaniach związanych ze sprawami własnościowymi (np. podział działki) niezbędne będzie także uzyskanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów w UM lub SP (https://obywatel.gov.pl/zaswiadczenia-i-odpisy/uzyskaj-wypis-i-wyrys-z-ewidencji-gruntow-i-budynkow#scenariusz-w-urzedzie-albo-listownie).

Projektantowi należy dostarczyć także wypis w księgi wieczystej lub po prostu jej numer, bądź kopię aktu notarialnego, na potrzeby uwzględnienia m.in. powierzchni działki w projekcie.

W niektórych przypadkach konieczne jest uzgodnienie z Zarządem Dróg Miejskich (przyłącza przebiegające przez drogę publiczną lub projekt zjazdu z takiej drogi - w przypadku drogi min. wojewódzkiej).

Projekt koncepcyjny

Nie każde biuro prowadzi proces projektowy na takich samych zasadach, dlatego artykuł odnosi się do działań jakie prowadzone jest w biurze DiM Projekt.

Po dostarczeniu dokumentów, biuro może bez przeszkód rozpocząć architektoniczną koncepcję budynku, uwzględniającą rzuty kondygnacji użytkowych oraz bryłę budynku, w tym także wizualizację 3D. Projektanci uwzględniają życzenia Inwestora, przepisy prawa oraz funkcjonalność obiektu podczas projektowania koncepcji. Koncepcja omawiana i korygowana jest wraz z inwestorem, aż do osiągnięcia najlepszego rozwiązania.

Po zaakceptowaniu projektu koncepcyjnego, następuje przystąpienie do projektu budowlanego.

Projekt budowlany

Projekt budowlany składa się z części opisowej oraz rysunkowej. Ponadto zawiera stosowne dokumenty, w tym oświadczenia projektantów, załączniki formalno-prawne, obliczenia oraz inne niezbędne elementy. Na projekt budowlany składają się takie części jak:

• projekt zagospodarowania działki,
• projekt architektoniczno-budowlany,
• projekt konstrukcyjno-budowlany, z obliczeniami statyczno-wytrzymałościowymi,
• obliczenia cieplno-wilgotnościowe,
• certyfikat charakterystyki energetycznej,
• projekt instalacji wewnętrznych – wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania, gazowa, elektryczna, wentylacji mechanicznej (w zależności do projektu)

Całość powyższej dokumentacji stworzonej przez biuro, kończy się złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, po otrzymaniu którego można rozpocząć budowę.

Opisane powyżej elementy są jak widać pobieżne, na cele niniejszego opracowania. Każdemu zainteresowany prześlemy broszurę (infografikę) PDF, który obszernie opisuje zakres wykonywanych przez nas prac.

Projekt wykonawczy

Jeżeli zależy nam na zminimalizowaniu ryzyka popełnienia błędów przez ekipę wykonawczą, czy też w przypadku kiedy nie mamy możliwości szczegółowego kontrolowania budowy, warto zastanowić się nad projektem wykonawczym, który w zależności od potrzeb może dotyczyć części:

• Architektoniczno-budowlanej
• Konstrukcyjnej (najczęściej)
• Instalacyjnej

Projekt wykonawczy wiąże się oczywiście z bardziej obszerną i pełną detali dokumentacją projektową, ale także z większym kosztem wykonania. Projekt wykonawczy nie jest obligatoryjny.

Inne działania projektowe związane z budową domu

Nasze biuro może wykonać, bądź w porozumieniu z projektantami branżowymi skoordynować także inne istotne elementy projektowe, które często są niezbędne, lecz niekoniecznie bezpośrednio związane z procedurą uzyskania pozwolenia na budowę. Wśród takich elementów wymienić można np.

• Projekt zjazdu z drogi publicznej (poza PnB)
• Projekty aranżacji wnętrz lub architektury krajobrazu (działki) (poza PnB)
• Kosztorys inwestorski, uproszczony lub szczegółowy (poza PnB)
• wiele innych

Oferujemy także swoje usługi w innych działaniach, które mogą się pojawić podczas procesu inwestycyjnego, takich jak np. opinie i ekspertyzy techniczne.

Projekty przyłączy

Pomimo, iż nie jest to część projektu budowlanego, nie można wykonać budowy bez projektu przyłączy. Projekty przyłączy może wykonać tylko uprawniony projektant instalacji (można załatwić to także przez nasze biuro). W rzeczywistości projekty przyłączy zazwyczaj wykonuje instytucja, która zapewnia dostawę mediów i wykonuje te przyłącze, czyli – na przykładzie Gliwic – będą to:

• PGNiG – projekt przyłącza gazowego (w cenie wykonania)
• Tauron – projekt przyłącza energii elektrycznej (w cenie wykonania)
• PWiK – projekt przyłącza wod-kan (za dodatkową opłatą, dlatego projekt przyłącza można zlecić także instalatorowi przez biuro projektowe)
• PEC – projekt przyłącza ciepłowniczego

UWAGA! Nie mylić przyłącza z instalacją zewnętrzną! Trzeba pamiętać, że w kontekście każdej instalacji:

• Przyłącze - odcinek między siecią, a punktem - najczęściej - w granicy działki, czyli mówiąc wprost - ze skrzynką/studnią/zaworem/złączem. W przypadku np. energii elektrycznej przyłącze to odcinek od miejskiej sieci elektroenergetycznej do zestawu złączowo-pomiarowego w skrzynce w granicy działki.
• Instalacja zewnętrzna - odcinek między wspomnianym wyżej punktem, a pierwszym punktem (zaworem/skrzynką/tablicą) za ścianą budynku. W przypadku np. energii elektrycznej instalacja zewnętrzna to odcinek od zestawu złączowo-pomiarowego w skrzynce w granicy działki do tablicy elektrycznej (rozdzielczej) wewnątrz budynku (najczęściej od razu na ścianie za przejściem instalacyjnym z zewnątrz.
• Instalacja wewnętrzna - czyli mówiąc wprost - wszystko co dotyczy danej instalacji wewnątrz użytkowanego budynku - aż do wszystkich punktów odbiorczych. W przypadku np. energii elektrycznej instalacja wewnętrzna to wszystko od Tablicy do punktów zasilanych energią (całe okablowanie elektryczne, oświetlenie, łączniki i inne urządzenia).

W powyższym artykule przedstawiliśmy w możliwie najprostszy sposób, proces inwestycyjny do momentu rozpoczęcia budowy. Kompleksową pomoc na każdym etapie zapewnia nasze biuro – DiM Projekt Gliwice. Po przejściu wszystkich tych etapów, wystarczy znaleźć Kierownika Budowy oraz odpowiednią firmę wykonawczą i rozpocząć budowę.

Mamy nadzieję, że powyższy artykuł będzie dla Państwa pomocny i znacznie ułatwi życie. Życzymy wszystkim udanej, sprawnej i bezpiecznej budowy.

W artykule wykorzystano grafikę ze stron internetowych:

http://printeger.eu

https://kahanelaw.com