Nie będziemy omawiać tutaj procedur projektowych i budowlanych, bo o tym wspominamy w innych miejscach, a kto zatrudnia nas w roli Projektanta lub Kierownika Budowy, doskonale jest w nich rozeznany. Tutaj odpowiemy na pytanie, jakie mamy obowiązki po zakończeniu budowy i skutecznym złożeniu zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych (lub po pozwoleniu na użytkowanie). Czy w ogóle nadal zobowiązują nas do czegoś przepisy techniczno-budowlane? Oczywiście, że tak – jest to tzw. „utrzymanie obiektu budowlanego” – obowiązek wtórny po zakończeniu budowy. W artykule skupimy się wyłącznie na obowiązkach związanych z utrzymaniem domu jednorodzinnego.
Poniżej znajduje się link do obszernej infografiki przygotowanej przez Mazowiecką Okręgową Izbę Inżynierów Budownictwa.
(kliknij w obrazek, aby powiększyć)
Powyżej mamy wiele informacji, napisanych często niezrozumiale dla osoby niezwiązanej z budownictwem. Dlatego opiszemy najważniejsze obowiązki poniżej.
1. Własność i zarząd nieruchomością – odpowiedzialność za utrzymanie
Obowiązki wynikające na zapewnieniu odpowiedniego użytkowania i przeprowadzania stosownych kontroli obiektu spoczywają na właścicielu lub zarządcy . W przypadku domów jednorodzinnych zarząd sprawuje zwykle (prawie zawsze) właściciel. Na nim spoczywa odpowiedzialność za prawidłowe użytkowanie obiektu.
2. Dokumentacja obiektu i książka obiektu budowlanego
Właściciele budynków jednorodzinnych zwolnieni są z obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego. Są za to zobowiązani do przechowywania dokumentacji budynku takich jak projekt budowlany, dokumentacja powykonawcza budowy (dziennik, protokoły itp.) oraz protokoły kontroli.
3. Kontrole okresowe obiektu
Ustawodawca wyłącza z właścicieli domów obowiązki corocznej (w niektórych przypadkach półrocznej) kontroli technicznej elementów budynku/budowli oraz instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiekt. Nadal jednak pozostają obowiązki takie jak:
• Okresowa, co najmniej raz w roku,
polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego:
- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (wg niektórych interpretacji wlicza się tutaj kanalizacja sanitarna i miejsce na gromadzenie ścieków),
- instalacji (i urządzeń – np. kocioł gazowy) gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).
• Okresowa, co najmniej raz na 5 lat,
polegająca na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
4. Pozostałe kontrole obiektu
Ustawodawca jasno określił obowiązek natychmiastowego przeprowadzenia kontroli w przypadku wystąpienia sytuacji nadzwyczajnych, czyli widocznego lub odczuwalnego pogorszenia parametrów obiektu lub jego części, spowodowanej działalnością człowieka lub działaniem czynników atmosferycznych. Tak samo w przypadku stwierdzenia nieuzasadnionej ingerencji w obiekt. Mamy tu na myśli takie sytuacje jak np. stwierdzenie ugięcia stropu spowodowane nadmiernym obciążeniem lub usunięcia elementu mogącego pogorszyć parametry użytkowe. Krótko mówiąc, kontrolę należy zlecić ilekroć stwierdzimy niepożądane zjawiska w budynku. Organ nadzoru budowlanego może przeprowadzić kontrolę z urzędu i wezwać Właściciela do sporządzenia ekspertyzy (przypadki zagrożenia bezpieczeństwa).
Należy mieć na uwadze także konieczność kontroli wynikających z ustawy o charakterystyce energetycznej. Tutaj mamy na myśli kontrole ogrzewania i klimatyzacji. Obowiązki z tego wynikające znajdują się w infografice i dotyczyć będzie nie każdego obiektu. Co 5 lat kontrolować należy kotły o mocy powyżej 20kW oraz urządzeń/systemów chłodniczych o mocy powyżej 12kW. Kontroli wynikających z tej ustawy nie ponawia się jeśli nie doszło do zmian wpływających na ich efektywność energetyczną.
5. Kto dokonuje kontroli
Ogólna kontrola techniczna i estetyczna obiektu i otoczenia oraz kontrola bezpieczeństwa konstrukcji, bądź ekspertyza – osoba posiadająca stosowne uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno budowlanej (inżynier budownictwa) lub rzeczoznawca budowlany;
Instalacje i urządzenia gazowe, wentylacja mechaniczna oraz instalacje elektryczne i piorunochronne - osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych lub osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności odpowiednio instalacyjnej (w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych) lub elektrycznych (w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych).
Kontrola przewodów kominowych - osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych lub osoba posiadające uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej (w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych).
6. Kary
Niestety, ale naruszenie lub niedopełnienie obowiązków przez właściciela zagrożone jest karą grzywny, a w skrajnych wypadkach nawet ograniczenia lub pozbawienia wolności. Ważne jest więc, aby dbać o prawidłowe użytkowanie budynku.
Tak naprawdę powyższe informacje wyczerpują kwestię formalności związanych z użytkowaniem obiektów budowlanych. Należy jednak pamiętać, że przepisy techniczno-budowlane lubią się szybko zmieniać, dlatego też należy stale śledzić zmiany w przepisach.
Kontrole okresowe i specjalne obiektów budowlanych możemy zapewnić Państwu jako DiM Projekt. Chociaż nie jest to główny obszar naszej działalności, wykonujemy także takie usługi. Szczególnie regularnie wykonujemy różnego rodzaju ekspertyzy i oceny techniczne istniejących budynków. Nie mniej wykonujemy także tradycyjne okresowe kontrole techniczne budynków. W razie pytań, zapraszamy do kontaktu.
Źródła:
1. Infografika wykonana przez Mazowiecką Okręgową Izbę Inżynierów Budownictwa.
2. Grafika (baner) wykorzystano ze strony internetowej Kamr.pl
3. Miniatura (zdjęcie) wykorzystana ze strony Muratorplus.pl (Autor: D. Czernek)